EPB-verslag : Wat is het, wanneer heb je het nodig en wat staat erin?
Het energieverbruik van een doorsnee Vlaamse woning ligt vaak te hoog. Daarom gelden er strenge energienormen bij (ver)bouwen. Sinds 2006 is in Vlaanderen de EPB-regelgeving ingevoerd, dat staat voor Energieprestatie en Binnenklimaat. In de praktijk betekent dit dat je bij nieuwbouw of een grote renovatie een EPB-verslag moet laten opstellen.
Maar wat is zo’n EPB-verslag nu precies, wanneer ben je ertoe verplicht en wat heb je eraan? In deze blog leggen we het helder uit, zodat je weet waar je aan toe bent wanneer je gaat (ver)bouwen.
In Vlaanderen spreekt men van EPB-verslaggeving; in Wallonië heet dit PEB (Performance Énergétique des Bâtiments). Beide komen op hetzelfde neer: ervoor zorgen dat gebouwen energiezuinig en comfortabel zijn. Zo hanteert Vlaanderen de BEN-norm (Bijna-Energieneutraal bouwen) en Wallonië de vergelijkbare Q-ZEN norm. We focussen hieronder op de Vlaamse situatie (EPB), maar de kernprincipes gelden overal.
Wat is een EPB-verslag?
Een EPB-verslag is het energieprestatieverslag van je bouwproject. Het is een verplicht rapport dat nagaat of je gebouw voldoet aan de geldende energienormen op vlak van isolatie, installaties en binnenklimaat. Het EPB-verslag controleert dus of jouw nieuwbouwwoning of grondige renovatie voldoende energiezuinig en gezond gebouwd is volgens de wettelijke eisen.
EPB-normen draaien rond twee belangrijke cijfers: het E-peil en het S-peil:
E-peil: Dit is een getal voor de globale energieprestatie van de woning. Hoe lager het E-peil, hoe minder energie je woning verbruikt. Allerlei factoren spelen hierin mee: hoe goed isoleert de woning, hoe efficiënt zijn verwarming en ventilatie, hoe luchtdicht en compact is het gebouw, hoeveel kans is er op oververhitting, etc. Sinds 2021 moet elke nieuwbouw in Vlaanderen bijna-energieneutraal zijn, wat neerkomt op een E-peil van maximaal E30. Bij ingrijpende energetische renovaties ligt die grens iets hoger (bv. E60).
S-peil: Dit staat voor schilpeil en geeft aan hoe goed de buitenschil (gevels, dak, ramen) energie binnenhoudt en koude buiten houdt. Het S-peil vat de isolatiekwaliteit en bouwkundige energie-efficiëntie samen. Ook hier geldt: hoe lager, hoe beter. Voor nieuwbouwwoningen geldt bijvoorbeeld een S-peil van maximaal S28 in 2024. Opmerking: het S-peil is alleen van toepassing bij woongebouwen (huizen/appartementen), niet bij kantoren of andere niet-residentiële gebouwen.
Behalve E- en S-peil zijn er nog andere EPB-eisen. Zo moeten alle constructiedelen voldoen aan minimale isolatiewaarden (U-waardes), moet het gebouw aan ventilatie-eisen voldoen voor een gezond binnenklimaat en moet het gebouw een minimumaandeel aan hernieuwbare energie opwekken.
Het EPB-verslag dekt dus het volledige pakket van energiezorg in je woning: isolatie, luchtdichtheid, ventilatie, verwarmings- en koelsystemen, warm water, hernieuwbare energie, etc. Daarmee gaat EPB verder dan enkel energie besparen, ook comfort en gezondheid (binnenklimaat) worden meegenomen.
Een erkende EPB-verslaggever stelt het verslag op. Deze gebruikt gespecialiseerde software waarin de materialen van je gebouw (muren, dak, glas, enz.) en alle technische installaties (verwarming, ventilatie, warmtepomp, zonnepanelen,…) zeer gedetailleerd worden ingevoerd. Zo krijgt men een exact beeld van de energieprestatie van een gebouw.
Wanneer is een EPB-verslag nodig?
Als je een omgevingsvergunning aanvraagt waarbij de medewerking van een architect nodig is en de vergunning wordt aangevraagd voor een gebouw die geklimatiseerd wordt, dan geldt de EPB-plicht. Vrijwel alle gebouwen die verwarmd of gekoeld worden waarin mensen wonen, werken, verblijven, sporten, verzorgd worden, etc.
Doe je verbouwingswerken waarvoor geen medewerking van architect nodig is (bv. enkel binnenmuren verplaatsen zonder de buitenschil te wijzigen), dan is er meestal geen EPB-plicht. Ook kleine losstaande bijgebouwen <50 m² vallen buiten EPB-plicht. Maar zodra je wel een vergunningsplichtige aanpassing aan de gebouwschil doet, denk aan een aanbouw of dakrenovatie, dan zal EPB-verslaggeving vereist zijn.
Twijfel je? Vul de EPB-wegwijzer in op www.vlaanderen.be.
Wat staat er in een EPB-verslag?
Een EPB-verslag bestaat uit meerdere onderdelen en fases. De EPB-verslaggever maakt voor de start van de werken de voorafberekening op op basis van de ontworpen architectuurplannen. De plannen worden getoetst aan de EPB-eisen en kunnen indien nodig, na overleg, aangepast worden. Dit is een belangrijk voordeel, al in ontwerpfase stuurt de EPB-verslaggever bij om later problemen (en boetes) te voorkomen.
Voor de start van de werken wordt de EPB-startverklaring elektronisch ingediend bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaatagentschap). De startverklaring wordt als afdrukbaar document doorgestuurd naar de EPB-verslaggever. Dat document wordt ondertekend door de aangifteplichtige, de verslaggever en de architect die belast is met de controle van de werkzaamheden. De verslaggever en de aangifteplichtige houden elk een ondertekende versie bij en stellen die op verzoek van het VEKA ter beschikking.
Na de werken, maximaal 12 maanden na ingebruikname of beëindiging vergunningsplichtige werken, dient de verslaggever de EPB-aangifte in. Dit is het finale verslag waarin tot in detail is vastgelegd welke materialen en technieken effectief geplaatst zijn en wat het behaalde E- en S-peil is. Dit gebeurt aan de hand van stavingsstukken die de aangifteplichtige bezorgt aan de verslaggever. De EPB-aangifte bevestigt als het goed is dat je woning aan alle wettelijke eisen voldoet. Bij renovaties is de regelgeving iets milder en heb je tijd tot maximaal 5 jaar na verkrijgen omgevingsvergunning om de aangifte in te dienen.
Concreet vind je in het EPB-verslag onder meer:
De berekende Energiescore van het gebouw (E-peil en bij woningen ook S-peil) en of aan de maximaal toegelaten waarden is voldaan.
Overzicht van alle toegepaste isolatiematerialen (met hun dikte en warmteweerstand), de U-waardes van muren, daken, vloeren en beglazing.
Gegevens over de technische installaties: type verwarming (bijv. gascondensatieketel of warmtepomp), warmwaterbereiding, ventilatiesysteem, eventuele koeling, zonnepanelen of andere hernieuwbare energie.
Evaluatie van het binnenklimaat: voldoet het huis aan ventilatie-eisen (voldoende toevoer van verse lucht, afvoer vochtige lucht) en risico op oververhitting in de zomer.
Eventuele opmerkingen of aanbevelingen van de verslaggever
Bij nieuwbouw en ingrijpend energetische renovaties wordt op basis van de EPB-aangifte ook een EPC Bouw certificaat gegenereerd. Dit energieprestatiecertificaat is vergelijkbaar met het EPC bij verkoop/verhuur: het toont op een label of schaal hoe energiezuinig je woning is. Het EPC Bouw is 10 jaar geldig.
Voordelen van een goed EPB-verslag (en energiezuinig bouwen)
Het naleven van de EPB-eisen is niet enkel een wettelijke plicht, het biedt ook concrete voordelen voor jou als bouwheer. Een goed EPB-resultaat (lage E- en S-waarden) betekent namelijk dat je huis erg energiezuinig is. En dat merk je op meerdere vlakken:
Lagere energiekosten: Een woning die goed geïsoleerd is, luchtdicht gebouwd en voorzien van efficiënte technieken, verbruikt veel minder energie. Dat resulteert rechtstreeks in een lagere energiefactuur. Je investering in isolatie en zuinige installaties betaalt zich na verloop van tijd terug via besparing op energiekosten.
Hoger wooncomfort & gezond binnenklimaat: Energiebesparende maatregelen gaan vaak hand in hand met comfort. Dankzij isolatie en luchtdichtheid heb je geen koude tocht of koudebruggen meer. Een goed uitgebalanceerd ventilatiesysteem zorgt continu voor frisse lucht zonder dat je ramen hoeft open te zetten. Geïsoleerde en geventileerde woningen vermijden condens en schimmelvorming, waardoor je in een gezondere leefomgeving woont. Kortom, je huis is warm in de winter, koel in de zomer en altijd prettig om in te vertoeven.
Minder CO₂-uitstoot (beter voor het milieu): Wie energie bespaart, stoot ook minder broeikasgassen uit. Een woning met een laag E-peil draagt bij aan de klimaatdoelstellingen door zijn kleinere ecologische voetafdruk. Je woont dus niet alleen voordeliger, maar ook duurzamer.
Hogere woningwaarde: Energiezuinige woningen zijn meer waard op de markt. Kopers en huurders kijken immers naar het EPC-label van een huis. Een nieuwbouwwoning met een A-label is aantrekkelijker en zal makkelijker verkopen/verhuren dan een gelijkaardige maar slechter presterende woning. Investeren in een goed E-peil verhoogt zo de toekomstige verkoopwaarde.
Financiële premies en kortingen: De overheid beloont bouwers die beter doen dan de norm. In Vlaanderen krijg je bijvoorbeeld een aanzienlijke korting op de onroerende voorheffing (je jaarlijkse vastgoedbelasting) als je een zeer laag E-peil behaalt, deze korting vervalt wanneer de omgevingsvergunning na 1 oktober 2025 werd aangevraagd.. Daarnaast bestaan er premies voor energiezuinig (ver)bouwen, zoals de Mijn VerbouwPremie voor isolatie, een EPC-labelpremie als je een oude woning energetisch opkrikt, verlaagde registratierechten bij renovatie, en 6% btw voor sommige installaties in nieuwbouw. Een goed EPB-verslag is vaak de sleutel om aan te tonen dat je hiervoor in aanmerking komt.
Het is duidelijk dat je als bouwheer veel winst kan halen uit een sterk EPB-verslag. Je bespaart op lange termijn geld, geniet van een comfortabel en gezond huis, en vermijdt ook problemen bij latere verkoop. Het EPB-verslag is dus zeker geen nutteloze bureaucratie, het helpt je om bewuste keuzes te maken die je woonkwaliteit ten goede komen.
Wat als je niet aan de EPB-eisen voldoet?
Niet voldoen aan de EPB-verplichtingen kan serieuze gevolgen hebben. Gelukkig kun je met een goede planning en begeleiding dit scenario bijna altijd vermijden. Toch is het belangrijk om te weten wat er gebeurt als je in de fout gaat:
Administratieve boetes: Het VEKA controleert steekproefsgewijs of een EPB-aangifte tijdig en correct is ingediend en of de woning aan de eisen voldoet. Wordt er een overtreding vastgesteld, dan riskeer je een geldboete. Zo leidt het niet (of te laat) indienen van de startverklaring of EPB-aangifte tot een forfaitaire boete.
Boete voor niet voldoen aan de eisen: Als je huis klaar is maar het behaalde E-peil of S-peil blijkt hoger (slechter) dan de norm, dan wordt eveneens een boete opgelegd. De boete is in verhouding tot de staat van het niet voldoen aan de eisen. Men rekent hierbij vaak met de geschatte investeringskost die nodig was om wél aan de norm te voldoen, en vermenigvuldigt die.
Aansprakelijkheid: De bouwheer (eigenaar) draagt in principe de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan EPB-eisen en krijgt dus de boete als er iets niet in orde is. Maar ook de EPB-verslaggever heeft zijn deontologische plicht, als deze verkeerd rapporteert of fouten maakt in de berekening, kan deze daarvoor beboet worden.
Geen conformiteitsattest: Bovendien, zonder correct EPB-verslag kun je geen definitief EPC (Bouw) krijgen, wat problemen geeft bij bewoning of verkoop van de woning. Je hebt dat attest nodig om te bewijzen dat je huis energiezuinig is opgeleverd.
Belangrijk: Laat je hierdoor niet afschrikken. Het doel van EPB is vooral om je aan te moedigen verstandig en toekomstgericht te bouwen. In de praktijk, als je van bij het begin samenwerkt met een goede EPB-verslaggever en kwalitatieve aannemers, zul je normaal geen problemen ondervinden om aan de eisen te voldoen. Zie het positief, liever investeren in betere isolatie of een warmtepomp tijdens de bouw, dan achteraf geld moeten geven aan een boete zonder dat je huis er beter van wordt. Dankzij EPB weet je meteen waar je staat en kom je niet voor onaangename verrassingen te staan.
Tot slot
Een EPB-verslag mag dan verplicht zijn, maar het is vooral een nuttig instrument voor elke (ver)bouwer. Het helpt je woning energiezuinig, comfortabel en wettelijk in orde te maken. We hebben gezien wat zo’n verslag inhoudt, waaraan je moet voldoen en welke voordelen je eruit kan halen. Voor particulieren is het belangrijk te beseffen dat EPB-verslaggeving geen formaliteit is om snel af te handelen, maar een kans om je huis future-proof te maken.
Zit je met bouwplannen? Dan is het slim om al vroeg een EPB-verslaggever in te schakelen. Die kan in overleg met jou en de architect suggesties doen om het ontwerp te optimaliseren. Zo haal je moeiteloos de normen en misschien zelfs een pak beter, met alle positieve gevolgen van dien. Een energiezuinig huis is immers een win-win: goed voor het klimaat, én goed voor jouw comfort en portemonnee.
Benieuwd wat jouw woning nodig heeft om aan de EPB-eisen te voldoen? We begeleiden je van voorafberekening tot aangifte.